한동안 우리 사회를 떠들썩하게 만들고 있는 것은 단연 부동산이다. 서울에 살고 싶은데, 부동산 가격은 천정부지로 오른다.
지방에서 올라온 사회초년생들은 좁아터진 원룸에서 월급의 1/3을 헌납하면서, 지하철에 끼어 출근과 퇴근을 반복한다. 나는 깔끔한 오피스텔에 살고 싶다. 그러려면 서울 중심지를 포기하고 멀리멀리 떠나야 한다.
깨끗한 주거 환경은 좋지만 출퇴근 시간은 배로 늘어난다. 서울에 본가가 있는 사람들도 마찬가지다. 물론 돈이 좀 더 빠르게 모이겠지만, 언제까지나 부모님과 살 수는 없는 노릇이다. 그러다 보니 계속 부동산에 대한 관심은 높아지고, 부동산 가격은 쉽게 내려오지 않는다. 서울 아파트는 너무 비싸고, 청약은 될지 안 될지 모르겠고, 월세는 매달 빠져나간다.
이런 상황에서 사회초년생이 현실적으로 생각해볼 수 있는 선택지 중 하나가 바로 빌라 매매다.
1. 사회 초년생 내 집 마련, 빌라는 어때?
목돈이 크지 않은 초년생들은 자산 가격이 오르는 시점에 빌라로 눈을 돌릴 수 있다.
주식을 잘하는 사람도 있지만, 꾸준히 수익을 내는 것은 생각보다 쉽지 않다. 매일 차트를 보고, 좋은 종목을 고르고, 떨어질 때 버티는 일은 말처럼 간단하지 않다.
그에 비해 부동산은 조금 더 직관적으로 느껴진다. 적어도 내가 살 수 있는 공간이고, 월세 대신 대출 이자를 내는 구조라고 생각하면 심리적으로 받아들이기 쉽다.
서울 빌라 가격을 보면, 재개발 이슈가 없는 지역의 경우 10년 정도 된 준신축, 59㎡ 쓰리룸 정도의 빌라가 3억 원대 중후반 정도의 시세를 형성하는 것으로 보인다.(물론 지역, 연식, 역세권 여부, 대지지분, 건물 상태에 따라 가격은 천차만별이다.)
그래도 3억 5천만 원 정도의 빌라라면, 대출을 활용했을 때 자기자본 1억 원 안팎으로 접근 가능한 물건도 있을 수 있다. 빌라 가격이 크게 떨어지더라도, 실거주를 하면서 월급으로 감당 가능한 수준이라면 아예 불가능한 선택지는 아닐 수 있다. 오피스텔보다는 대지지분도 있다.
그래, 땅을 산다고 생각하고 빌라를 사보는 거야!
2. 서울 빌라 매매 전 무엇을 확인해야 할까 ?
빌라를 살 때는 대지지분을 많이 보아야 한다. 빌라 투자를 이야기할 때 사람들이 계속 대지지분을 말하는 이유가 있다. 결국 빌라는 건물 가치도 있지만, 장기적으로는 땅의 가치와 정비사업 가능성도 함께 보기 때문이다.
교통이 좋은 곳은 중요하다. 하지만 너무 역세권이라 이미 가격이 많이 올라 있거나, 재개발이 택도 없어 보이는 곳은 신중하게 봐야 한다. 반대로 너무 외지고 무서운 곳도 곤란하다. 실거주를 하든, 나중에 세를 놓든, 사람이 살고 싶어 하는 곳이어야 한다.
교통은 접근 가능하지만, 주변 노후도가 어느 정도 있고, 언젠가 재개발 이야기가 나올 수도 있을 만한 곳이면 더 좋겠다. 물론 요즘은 역세권 활성화 사업 같은 제도도 있기 때문에 역세권의 장점도 무시할 수는 없다.
결국 중요한 것은 “지금 살기 괜찮은가”와 “앞으로 좋아질 가능성이 있는가”를 함께 보는 일이다.
인테리어가 예쁜지는 너무 보지 말자. 예쁜 조명, 감성 벽지, 우드톤 인테리어에 마음이 흔들릴 수 있지만, 사실 인테리어는 돈을 들이면 어느 정도 바꿀 수 있다. 각 잡고 숨고 어플을 활용해 온라인으로 업체를 찾아보고, 을지로쪽 인테리어 상가를 돌아보면 상태에 비해 비교적 합리적인 비용으로 리모델링이 가능하다.
중요한 것은 구조, 채광, 환기, 누수, 곰팡이, 주차, 관리 상태다. 이런 건 쉽게 바꾸기 어렵다. 내가 들어가서 살아도 괜찮고, 나중에 세를 놓아도 수요가 있을 만한 곳인지 봐야 한다. 그러려면 너무 무서운 골목, 너무 외진 동네, 관리가 전혀 안 되는 건물은 제외하는 게 좋다.
3. 빌라 투자 전에 감당해야 하는 사실은 ?
그럼에도 감당해야 하는 사실이 있다.
첫째, 생애최초 주택구입 혜택이나 대출 조건, 청약 전략에 영향을 줄 수 있다.
생애 첫 주택 구입 시 취득세 감면 제도가 있는 경우가 있는데, 이 기회를 빌라에 쓰는 것이 아깝게 느껴질 수도 있다. 물론 조건은 시기와 제도에 따라 달라지니 반드시 최신 기준을 확인해야 한다.
둘째, 청약 기회가 줄어들 수 있다.
무주택자 자격이 중요한 청약을 노리고 있다면, 빌라 매수는 신중해야 한다. “어차피 청약 안 될 것 같아”라고 생각할 수도 있지만, 그래도 무주택이라는 선택지를 잃는 것은 꽤 큰 결정이다.
셋째, 실거주를 하지 않으면 세금 문제가 커질 수 있다.
양도소득세는 보유 기간, 실거주 여부, 1세대 1주택 여부, 조정대상지역 여부 등에 따라 달라진다. 단순히 “오르면 팔면 되지”라고 생각했다가 막상 세금을 계산해보면 생각보다 남는 것이 적을 수도 있다.
넷째, 빌라는 아파트보다 환금성이 떨어진다.
결혼을 앞두고 있거나, 이직·유학·출산 등으로 갑자기 현금이 필요해질 가능성이 있다면 매도가 생각보다 어려울 수 있다. 아파트는 시세가 비교적 명확하고 거래량도 많지만, 빌라는 물건마다 차이가 커서 원하는 가격에 바로 팔리지 않을 수 있다.
그럼에도 장점은 있다.
어차피 청약을 해도 분양가가 높아서 실제로 분양받기 어려울 수 있다. 아파트를 사려면 돈이 있어야 하는데, 당장 돈이 충분하지 않다면 빌라라도 사서 실거주와 장기 보유를 함께 생각해볼 수 있다.
실거주를 한다면 주거 안정감이 생긴다. 월세처럼 매달 사라지는 돈이 아니라, 적어도 내 자산과 연결된 지출이라고 느낄 수 있다. 실거주가 어렵다면 각종 세제 특례와 임대 관련 규정을 공부해야 한다. 그리고 보유 기간이 늘어나면 세금 부담이 줄어드는 경우도 있으니, 처음부터 세금 구조를 알고 들어가는 것이 좋다.
주식처럼 사고팔기가 어렵다는 점도 단점이지만, 누군가에게는 장점일 수 있다. 주식에 소질이 없고, 야수의 심장을 가지지 못한 사람들은 오히려 강제 장기투자를 하게 된다. 쉽게 팔 수 없으니 버티게 되고, 버티다 보면 지역에 따라 수익이 생길 수도 있다.
물론 모든 빌라가 오르는 것은 아니다. 빌라도 오르는 지역은 많이 오르지만, 안 오르는 지역은 정말 안 오를 수 있다. 그러니 “빌라니까 싸다”가 아니라 “이 빌라는 왜 사도 되는가”를 스스로 설명할 수 있어야 한다.
4. 결론: 빌라도 장단점을 알고 사면 선택지가 될 수 있다.
결론은 단순하다. 장단점을 고려해서 사면 된다.
청약만 바라보고 자산 시장이 폭등하는 것을 지켜보면 마음이 불안하다. 서울 아파트 가격은 멀리 있고, 월세는 매달 나가고, 돈을 모으는 속도보다 집값이 오르는 속도가 더 빠르게 느껴질 때가 있다. 그런 상황에서 빌라는 사회초년생 내 집 마련의 현실적인 대안이 될 수 있다.
다만 빌라 매매는 아파트 매매보다 더 꼼꼼해야 한다. 대지지분, 입지, 실거주 가능성, 재개발 가능성, 세금, 청약 기회, 환금성까지 모두 따져봐야 한다.
빌라는 아무거나 사면 안 된다. 하지만 잘 고른 빌라는 내가 살 수도 있고, 세를 놓을 수도 있고, 장기적으로 자산이 될 수도 있다.
그러니 청약만 기다리며 불안해하기보다, 내가 감당할 수 있는 선택지가 무엇인지 공부해보는 것도 필요하다.
빌라도 오르는 지역은 많이 오른다. 다만 그 전에, 내가 감당할 수 있는 리스크인지부터 먼저 따져보자.
※ 이 글은 개인적인 경험을 바탕으로 빌라 매수 검토시 들었던 생각을 정리한 글입니다. 아끼는 후배가 빌라 매수를 고려한다면 해주고 싶은 이야기를 담았습니다. 특정 부동산 매수를 권유하는 글은 아니며, 본문의 글이 사회 초년생들이 결정을 내리는 데 도움이 되기를 바랍니다.